METODA PENILAIAN PROPERTI

METODA PENILAIAN PROPERTI

Ada tiga metoda yang sering dipergunakan oleh Land Appraisals (penilai tanah), yaitu :

1. Metoda Pendekatan Biaya (Cost Approach)

• Pendekatan ini didasarkan pada pengertian bahwa pembeli dan penjual menghubungkan nilai tanah    dengan faktor biaya. 
• Pendekatan model ini biasanya dipergunakan untuk menilai bangunan, sedangkan untuk menilai tanah saja atau tanah dan bangunan yang menjadi satu kesatuan, harus memperhatikan beberapa komponen yaitu: nilai tanah, biaya investasi dan penyusutan baik fisik, fungsi maupun ekonomis
• Pada pendekatan model ini, nilai properti diperoleh dari penjumlahan nilai tanah perkiraan dengan biaya yang diperlukan untuk membangun properti yang bersangkutan, yang kemudian dikurangi dengan depresiasi dari properti yang dinilai.

Model Penentuan Nilai Properti dengan Pendekatan Biaya

MV = LV + (RCN-D)

Dalam hal ini:
MV    = Nilai pasar (market value).
IV      = Nilai bangunan (comparable sales)
LV     = Nilai tanah (land value).
RCN  = Biaya penggantian baru (replacement cost new)
D      = Penyusutan (depreciation)

Contoh Penilaian Properti

•Harga pasar wajar untuk tanah : Rp. 1.000.000,00
•Biaya yang dibutuhkan untuk membangun rumah : Rp. 450.000.000,00
•Depresiasi (penyusutan) bangunan: 20 tahun
•Luas tanah: 800 m2
•Umur bangunan saat ini: 10 tahun.


Berapa nilai properti diatas?

•Nilai tanah perkiraan: 800 m2 x Rp. 1.000.000,00 /m2 = Rp. 800.000.000,00
•Biaya pembangunan properti = Rp.450.000.000,00
•Beban depresiasi saat ini = umur efektif bangunan saat ini (10 tahun) dibagi 20 tahun = 50% x    Rp.450.000.000,00 = Rp.225.000.000,00
•Jadi, nilai properti tersebut kurang lebih:
+Rp.800 juta + Rp.450 juta –Rp.225 juta = Rp.1,025 miliar rupiah.

2.  Metoda Pendekatan Perbandingan Harga Pasar

•Penilaian berdasarkan pendekatan perbandingan harga pasar dilakukan dengan cara membandingkan objek yang akan dinilai dengan obyek lain yang nilai jualnya sudah diketahui.
•Persyaratan utama yang harus dipenuhi dalam penerapan pendekatan ini adalah tersedianya data jual beli properti.
•Secara sederhana proses penyesuaian dengan obyek pembanding dilakukan dengan memperhatikan waktu, perbedaan atribut dan faktor-faktor lain. Formula pendekatan ini adalah (Sidik, M; 2000) :

Model Penentuan Nilai Properti pada Pendekatan Perbandingan Harga Pasar

MV= Sc + ADJc

dalam hal ini :

•MV = Nilai pasar (market value).
•Sc = Harga jual dari properti pembanding (comparable sales)
•ADJc = Tingkat penyesuaian terhadap properti pembanding (comparable adjusment)

3.  Metoda Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income Capitalization Approach)

Ro = SewaBersihper Tahun / NilaiProperti

CONTOH :
DIKETAHUI SEWA BERSIH SEBUAH RUMAH ADALAH
RP 15 JUTA PER TAHUN,
MAKA BERAPA NILAI RUMAH ?
JIKA Ro = 5 %, NILAI RUMAH ADALAH :
Nilai= 15 Jutax (100/5)
= 15 Jutax 20
= 300 Juta

Oleh : NALA PRAYA