Apa yang harus anda perhatikan ketika sudah setuju dengan harga property?

Berikut adalah langkah-langkah yang harus diperhatikan ketika anda hendak / sebelum membeli properti (rumah / apartemen / tanah dsb) khususnya setelah anda sudah menyepakati harga transaksi dengan pembeli / penjual.  Pada dasarnya ada 4 tahap yang harus dilakukan sebelum melakukan transaksi jual beli di pejabat yang berwenang:

1. Pengecekan awal oleh calon pembeli
2. Penandatanganan kesepakatan jual beli diikuti dengan pembayaran tanda jadi
3. Pengecekan oleh PPAT jikalau bukti kepemilikan sudah dalam sertifikat. Apabila masih PPJB, maka pengecekan ke developer dilakukan pada pengecekan awal. 
4. Penandatanganan Akte Jual Beli/Pengalihan Hak di developer
Berikut penjelasan dari langkah-langkah tersebut :
1. Pengecekan awal 
Pengecekan awal disini adalah pengecekan yang dilakukan sebelum anda melakukan kesepakatan jual beli. Anda meminta kopi sertifikat dan kopi pembayaran PBB untuk mengetahui siapa pemilik dari property tersebut. Bila bukti kepemilikan masih berupa PPJB maka sebaiknya anda mengecek ke kantor developer untuk mengetahui apakah penjual adalah pemilik terkini dari unit property yang dimaksud. Jikalau penjualnya bukan pemilik terkini tetapi orang yang memegang kuasa jual/kuasa pengoperan hak, maka sebaiknya anda mengecek ke notaris yang membuatkan surat kuasa jual/kuasa pengoperan hak itu terkait validitas kuasa tersebut. Lebih jauh tentang kuasa jual/kuasa pengoperan hak kami akan jelaskan di bagian bawah dari artikel ini.
Apabila anda membeli property bukan di dalam cluster perumahan, sebaiknya anda mengecek peruntukan dari property tersebut di Dinas Tata Kota setempat. Anda tentu tidak mau sudah terlanjur membayar sebuah property, dan ketika anda hendak mengajukan IMB untuk merenovasinya, ternyata peruntukan property itu kodenya PHT (Penyempurna Hijau Taman) alias tidak bisa dibangun rumah harus taman ! Untuk rumah di luar lokasi perumahan, pastikan peruntukannya adalah WISMA (misalnya WBS, WSD, WKC, dsb).
Bagi calon pembeli yang hendak membeli ruko, anda harus berhati-hati bila membeli ruko yang sedang dibangun dan IMBnya belum keluar. Minimal anda harus mengecek ke Dinas Tata Kota bahwa peruntukan di lokasi tersebut sudah KPD atau WDG (Wisma Perdagangan) dan gambarnya sesuai aturan KLB, KDB, GSJ dsb di wilayah tersebut.
Jikalau bangunan sudah jadi sebaiknya anda mengecek apakah IMB yang tertera itu sesuai dengan kenyataan. Misalnya anda membeli ruko 3 lantai, tetapi IMBnya ternyata hanya untuk 2 lantai. Bangunan yang tidak sesuai IMB berpotensi untuk disegel. Untuk menghindari hal itu anda harus mengajukan IMB renovasi. Mengajukan IMB renovasi terhadap luas tambahan tergantung dari KLB di tempat itu. Bila ternyata bangunan sesungguhnya sudah melampaui KLB maka bangunan tambahannya harus dibongkar dan ini akan merugikan anda.
2.  Pembuatan kesepakatan jual beli 
Setelah anda sudah melakukan pengecekan awal maka langkah selanjutnya adalah anda ingin meminta PPAT untuk mengecek keaslian sertifikat tanah. Disini notaris akan meminta sertifikat asli untuk dicek ke kantor pertanahan. Namun sebelum pemilik menyerahkan sertifikatnya ke notaris untuk diperiksa, dia tentu mau diikat dulu dengan tanda jadi. Disinilah pentingnya membuat kesepakatan jual beli.
Kesepakatan jual beli adalah bentuk ikatan pertama antara anda dengan penjual. Itu sebabnya pastikan semua klausul yang penting dalam transaksi itu sudah termasuk di kesepakatan jual beli yang anda buat dengan penjual. Karena kesepakatan jual beli belum melibatkan notaris, hal ini biasanya akan disiapkan oleh agent property. Agent akan mengirimkan draft ke pembeli dan penjual untuk kemudian diperiksa oleh masing-masing pihak, apabila sudah setuju baru kemudian kedua pihak bertemu untuk menandatangani kesepakatan jual beli tersebut.
Selain harga transaksi dan tanggal pelunasan, point-point penting yang harus dimasukkan dalam kesepakatan jual beli adalah :
a. Denda yang berlaku bagi kedua belah pihak apabila salah satu pihak membatalkan transaksi atau apabila ternyata surat-surat bermasalah sehingga transaksi tidak dapat dilanjutkan.
Adanya klausul pembatalan walaupun dengan konsekuensi denda adalah pilihan yang lebih baik daripada tidak ada sama sekali. Karena bila tidak ada klausul pembatalan dengan denda, maka pihak yang merasa dirugikan karena pembatalan pihak lain bisa menuntut bahkan lebih banyak dari uang yang sudah dibayarkan (sebagai tanda jadi atau uang panjar)
Contoh kasus yang pernah terjadi : Seorang pengusaha membeli sebidang tanah yang dimaksudkan untuk dibangun perumahan. Tanah itu disepakati di harga 2.6 M. Pengusaha ini memberikan uang panjar sebesar 80 juta dan hanya mengikat dengan kuitansi yang menyatakan bahwa pembayaran selanjutnya sekian bulan lagi dan pelunasan sekian bulan lagi. Tanpa ada klausul lain-lain.
Di tengah jalan sebelum dilunasi, pemilik tanah kemudian berubah pikiran. Ia membatalkan sepihak perjanjian lisannya dengan pembeli dan mengembalikan keseluruhan uang panjar sebesar 80 juta yang telah dibayarkan. Tidak terima dengan hal itu, pembelinya menggugat pemilik tanah karena telah melakukan cidera janji (wanprestasi) dan meminta pengadilan untuk menghukum pemilik tanah bukan hanya dengan bunga dari uang panjar yang dibayar sebesar 2% per hari, tetapi juga dengan potensi keuntungan yang diharapkan pengusaha ini dari pembangunan perumahan di tanah tersebut yang menurut penghitungan staf keuangan pengusaha ini sebesar Rp 3.2 M !
Dengan mencantumkan klausul pembatalan dan denda, maka maksimal kerugian yang bisa dituntut apabila ada pembatalan hanyalah sebesar denda yang dicantumkan.
b. Istri/suami dari pemilik property harus menyatakan mengetahui dan menyetujui jual beli ini dan menandatanganinya.
Kembali pada kasus di atas, Mahkamah Agung pada akhirnya memutuskan pemiliknya menang dengan dasar tidak adanya persetujuan istri dari pemilik ini saat transaksi ini dilakukan, dan transaksi itu sejak awal dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum ! Anda tentu tidak mau sudah membeli kemudian selanjutnya dinyatakan transaksi itu batal dan tidak sah karena istri/suami pemilik tidak mengetahui/menyetujui penjualan tersebut.
Apabila penjual bukanlah pihak yang namanya tercantum dalam sertifikat tanah tersebut, maka perlu diminta bukti-bukti seperti fatwa waris, surat nikah, dan kartu keluarga untuk menunjukkan bahwa penjual adalah waris yang sah atas property tersebut. Dan sebaiknya semua ahli waris yang sah turut menandatangani kesepakatan jual beli untuk menghindari persoalan di masa mendatang.
c. Pernyataan kesediaan untuk membayar pajak masing-masing, termasuk di dalamnya kesediaan penjual agar sebagian dari uang pembayaran itu ditahan oleh notaris demi kepentingan membayar PPh penjual.
Hal ini penting karena apabila pembeli dan penjual melaporkan nilai transaksi sebesar nilai jual objek pajak (NJOP) atau sedikit di atas NJOP, dan kemudian pihak kantor pertanahan tidak menerima hal itu dengan alasan nilai transaksi tidak relevan dengan harga pasar, maka pajak yang harus dibayarkan itu akan lebih besar. Pihak pemilik kalau sudah menandatangani akte jual beli, menerima uang yang sudah dipotong untuk PPh, bisa saja tidak mau tau lagi mengenai apa yang terjadi selanjutnya, termasuk apabila ada kurang bayar PPh penjual. Jikalau begini maka pembeli yang mau tidak mau harus menalangi dan membayarkan kurangnya PPh penjual itu ke negara jikalau ingin proses balik nama sertifikatnya selesai.
d. Pernyataan bahwa penjual (dan istri atau semua ahli waris yang terkait) menjamin bahwa property ini bebas sengketa.
Setelah anda sudah menyepakati point-point dari kesepakatan jual beli tersebut. Selanjutnya adalah pemberian uang tanda jadi. Menurut pendapat kami pilihan terbaik adalah dengan mentransfer ke rekening perusahaan pihak ketiga, dalam hal ini adalah rekening perusahaan agent property (tentunya bukan dititipkan ke agent dalam bentuk cash. Jangan sekali-kali pernah melakukan hal itu. Perusahaan tidak akan pernah bertanggungjawab apabila pembeli menitipkan tanda jadi itu ke agent dalam bentuk cash). Alasannya adalah apabila suatu saat ada persoalan dan uang itu sudah disetorkan ke pihak pemilik maka bisa saja akan sulit untuk menarik uang itu kembali dari tangan pemilik. Satu-satunya alasan anda menyerahkan langsung ke pemilik adalah apabila agent perantara anda itu seorang broker lepas yang tidak berbadan hukum, sehingga anda merasa tidak nyaman jikalau menyerahkan uang tanda jadi itu ke perantara yang tidak berbadan hukum.
3. Pemeriksaan sertifikat oleh PPAT. 
Bagian ini cukup jelas.
4. Penandatanganan Akte Jual Beli di notaris atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli di notaris atau Pengalihan Hak di developer.
Berdasarkan pengalaman kami di dalam melakukan transaksi jual beli tanah beserta bangunan di atasnya atau satuan unit rumah susun pada dasarnya pengalihan dari pembeli ke penjual bisa diklasifikasikan dengan 3 cara :
a) Melalui Akte Jual Beli
Akte jual beli dilakukan di hadapan pejabat pembuat akta tanah (PPAT) yang berwenang dan hanya dapat dilakukan untuk tanah yang telah memiliki sertifikat hak atas tanah atau jika itu adalah satuan unit rumah susun maka  telah memiliki Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Hal ini karena setelah penandatanganan akta jual beli, sertifikat asli ini akan diberikan oleh PPAT ke kantor pertanahan beserta akte jual beli property tersebut,  surat permohonan pendaftaran peralihan hak, bukti identitas pihak yang mengalihkan dan pihak yang menerima hak serta bukti pelunasan BPHTB dan PPh, untuk dilakukan balik nama dari pemegang hak yang lama ke pemegang hak yang baru.
b) Melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)
Apabila objek property yang diperjualbelikan belum memiliki sertipikat sebagai tanda bukti kepemilikan yang sah, misalnya pembuatan sertipikat tanah masih berlangsung maka transaksi dilakukan dengan cara melakukan perjanjian pengikatan jual beli (PPJB). Alasan lain adalah property itu dibayar dengan cara dicicil dan oleh karena pembayarannya belum lunas maka belum bisa dilakukan akte jual beli. Biasanya bersamaan dengan PPJB ini pembeli akan meminta agar supaya dibuatkan kuasa untuk mengalihkan kepada pihak lain dengan harga dan syarat-syarat yang ditentukan oleh penerima kuasa atau disebut sebagai kuasa jual.
c) Melalui pengalihan hak di kantor developer
Hal ini berlaku untuk property baru yang sertifikatnya masih belum jadi. Developer akan melakukan pembatalan PPJB dengan pembeli sebelumnya dan membuat PPJB baru dengan pembeli yang baru, atau melakukan adendum di dalam PPJB yang lama. Satu hal yang harus diperhatikan adalah berapa biaya pengalihan hak yang diminta. Ada developer yang hanya menagih biaya administrasi saja 1-2%, ada yang menagih dengan PPh juga sebesar 5%, adapula yang meminta dengan PPN sebesar 10%. Sehinga total biaya pengalihan hak bisa mencapai 16-17% setiap kali pemilik hendak melakukan pengalihan hak.
Hubungi kami jikalau anda hendak membeli atau menjual property. Kami tahu apa yang kami harus lakukan untum memastikan proses transaksi berjalan lancar.