Bagaimana Cara Mensertifikatkan Tanah Petok D?

Peralihan hak atas tanah petok D/girik tersebut biasanya dilakukan dari tangan ke tangan, dimana semula bisa berbentuk tanah yang sangat luas, dan kemudian di bagi2 atau dipecah2 menjadi beberapa bidang tanah yang lebih kecil. Peralihan hak atas tanah petok D/girik tersebut biasanya dilakukan di hadapan Lurah atau kepala desa. Namun demikian, banyak juga yang hanya dilakukan berdasarkan kepercayaan dari para pihak saja, sehingga tidak ada surat-surat apapun yang dapat digunakan untuk menelusui kepemilikannya.
Pensertifikatan tanah petok D/girik tersebut dalam istilah Hukum tanah disebut sebagai Pendaftaran Tanah Pertama kali . Pendaftaran tanah untuk pertama kalinya untuk TANAH GARAPAN, dalam prakteknya prosesnya dilakukan dengan cara sebagai berikut:

1. Mendapatkan surat rekomendasi dari lurah/camat perihal tanah yang bersangkutan
2. Pembuatan surat tidak sengketa dari RT/RW/LURAH
3. Dilakukan tinjau lokasi dan pengukuran tanah oleh kantor pertanahan
4. Penerbitan Gambar Situasi baru
5. Pembayaran Bea Perolehan Hak Atas tanah dan bangunan sesuai dengan luas yang tercantum dalam Gambar Situasi
6. Proses pertimbangan pada panitia A
7. Penerbitan SK Pemilikan tanah (SKPT)
8. Pembayaran Uang pemasukan ke negara (SPS)
9. Penerbitan Sertifikat tanah.

untuk proses pensertifikatan tanah tersebut hanya dapat dilakukan jika pada waktu
pengecekan di kantor kelurahan setempat dan kantor pertanahan terbukti bahwa tanah tersebut memang belum pernah disertifikatkan dan selama proses tersebut tidak ada pihak-pihak yang mengajukan keberatan (perihal pemilikan tanah tersebut). Apabila syarat-syarat tersebut terpenuhi, maka proses pensertifikatan dapat ditempuh dalam waktu sekitar 6 bulan sampai dengan 1 tahun.

3 Hal Yang Perlu Diperhatikan Sebelum Membeli Rumah Secara Kpr

3 Hal Yang Perlu Diperhatikan Sebelum Membeli Rumah Secara Kpr – Rumah merupakan kebutuhan mendasar setiap orang, karena rumah berfungsi sebagai tempat berlindung dan beristirahat. Dengan lahan yang semakin terbatas seperti saat ini, memiliki sebuah rumah tidaklah gampang. Yang di karenakan makin memlambungnya harga tanah dan bangunan itu sendiri membuat memiliki rumah semakin sulit.
Sehingga pemerintah menciptakan sebuah program subsidi rumah melalui KPR, untuk memenuhi kebutuhan masyarakat akan tempat tinggal. Dengan adanya Kredit Pemilikan Rumah yang di subsidi ini, dapat memudahkan masyarakat kelas bawah untuk memiliki rumah.
Rumah subsidi diperuntukkan bagi rumah yang murah dengan luasan dan kualitas finishing tertentu. Sedangkan yang non-subsidi, biasanya pengembang sudah menerapkan finishing yang berbeda sebagai unsur estetika. Jadi memilih rumah subsidi haruslah cermat, dan berikut ini adalah hal-hal yang diperhatikan:
Infrastruktur Lingkungan
Pastikan daerah tersebut tidak rawan banjir. Hal ini tak cukup dengan memercayai tulisan yang tertera pada brosur, “Calon pembeli bisa langsung mengecek kondisi daerah tersebut, apakah berada di atas atau di bawah peil alias batas ketinggian banjir, melalui PU setempat.”
Selain itu, mengingat beberapa perencanaan infrastruktur permukiman belum integrasi ke seluruh akses, sebaiknya cek juga jalur menuju lokasi tersebut. “Terlebih pada perumahan dari investor kecil, dikhawatirkan perencanaan dilakukan hanya di lingkup kompleks saja, tanpa memperhitungkan, misalnya, bila ada sungai tak jauh dari situ.”
Air
Pastikan aliran air lancar sehingga di kamar mandi, misalnya, tidak mengalami rembes. “Ini memang sulit dicek, karena, kan, salurannya di dalam tanah. Tanyakan ke mana air-air dari kamar mandi keluar? Lalu cek dengan mengguyur beberapa ember air di kamar mandi dan pastikan airnya keluar dari saluran di tempat keluar dengan lancar.”
Sanitasi Terintegrasi
Aturan bakunya, septic tank itu harus berjarak 14 meter dari sumur untuk menghindari bakteri masuk ke sumber air rumah tangga. “Nah, pada rumah yang lebarnya sekitar 5 meter, dan panjang ke belakang 10 meter, kadang ini menjadi sulit, kan.”
Belum lagi Anda tak selalu tahu di mana tetangga menempatkan septic tank- nya. Tentu, ini perlu koordinasi. “Selain itu, ada kecenderungan pemilik rumah meluaskan area hunian dengan memangkas lahan bebas di belakang rumah. Sehingga dinding belakang rumah saling menempel dengan dinding pembatas tetangga. Ini membuat rumah menjadi tidak sehat.
(Sumber: tribunnews.com)

Cara Mudah Menentukan Harga Rumah

 

Man Perty akan mencoba memberi informasi tutorial sederhana bagaimana cara yang mudah menentukan harga jual sebuah rumah. Untuk menentukan harga jual sebuah rumah secara mudah dapat melakukan penghitungan luas tanah dan bangunan, kemudian dikalikan dengan harga permeter perseginya sesuai dengan standar NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) atau diambil dari harga pasaran pada daerah dimana lokasi rumah itu berada.

Tujuan mengetahui harga rumah

1. Untuk menghitung aset properti.
2. Memperkirakan harga yang pas dalam menjual atau pun membeli rumah tinggal.
3. Sebagai persiapan dasar untuk melakukan suatu perjanjian kontrak dengan pihak kontraktor atau pemborong bangunan.
4. Menghitung biaya sebagai ganti rugi jika rumah terkena gusuran
5. Untuk dapat memperkirakan keuntungan dan juga berapa lama balik modal usaha sewa rumah.
6. Ingin mengetahui berapakah nilai aset dari rumah tersebut.

Sebagai contoh, kita mempunyai rumah tipe 36/60 di daerah cinere depok, sedangkan arti dari tipe rumah ini adalah luas bangunanya 36 m2 dan luas tanahnya yaitu 60 m2. Sehingga di dapat ukuran tanah tersebut yaitu 6 m x 10 m sedangkan ukuran bangunannya adalah 6 m x 6 m. Pertanyaannya adalah berapakah harga rumah tersebut ? Untuk menjawab pertanyaan tersebut, mari kita coba melakukan penghitungan bersama.

Cara menentukan harga rumah

Jika kita belum dapat mengetahui berapakah luas dari bangunan dan tanah yang kita miliki, maka diperlukan perhitungan terlebih dahulu.

Cara menghitungnya adalah :

• Luas bangunan = 6 m x 6 m = 36 m2
• Luas tanah = 6 m x 10 m = 60 m2

Setelah kita sudah mengetahui luas tanah dan juga bangunan tersebut, maka langkah pertama yang perlu ditempuh adalah dengan mencari tahu harga satuan permeter perseginya (m2). Untuk mengetahuinya bisa dapatkan dengan melihat NJOP yang pada umumnya sudah tertera pada PBB (pajak bumi dan bangunan). Atau cara mendapatkan standar lainnya adalah dengan memantau dan memonitor perkembangan harga jual dari bangunan yang ada di sekitar rumah kita.

Misalnya kita mendapatkan suatu data seperti berikut :

• Harga tanah = Rp.2.000.000,00 / m2
• Harga Bangunan = Rp.4.000.000,00 /m2

Maka harga tanah dan bangunan adalah :

• Total harga tanah = 60 M 2 x Rp 2.000.000,00 /m2 = Rp 120.000.000,00
• Total harga bangunan = 36 m2 x Rp.4.000.000,00 / m2 = Rp.144.000.000,00

Jadi total harga rumah tersebut adalah :

• Rp.120.000.000,00 + Rp 144.000.000,00 = Rp 264.000.000,00
• Terbilang (dua ratus enam puluh empat juta rupiah).

Begitulah cara mudah perhitungan yang kita lakukan untuk dapat memperkirakan harga jual dari sebuah rumah, untuk itu para calon pembeli sudah seharusnya melakukan perhitungan biaya sebelum bertransaksi agar harganya pun tidak menjadi mahal. Adapun cara lainnya yang dapat di lakukan yaitu dengan menggunakan sistem analisa harga satuan bangunannya itu, caranya dengan menghitung satu-persatu bagian rumah dijual tersebut. Kemudian menjumlahkannya secara utuh satu-kesatuan bangunan tersebut.

Terima kasih telah berkunjung di artikel Man Perty, media online properti terdepan di indonesia. Semoga anda mendapatkan gambaran bagaimana cara mudah dalam menentukan harga jual sebuah rumah.

Sumber Property Kita

Bagaimana cara menata Desain Interior Kamar Kost?

IDE DESAIN kamar kos berikut berawal dari permasalahan penataan kamar berukuran kecil yang sering kali terlihat kurang teratur dan sumpek. Ide desain yang disajikan berikut mencoba memberikan solusi untuk permasalahan tersebut.

Penggunaan warna hijau yang berkesan segar, sejuk, dan menenangkan dipadukan dengan warna material kayu yang berkesan hangat dan nyaman akan menimbulkan suasana yang hangat, tetapi tidak sumpek. Agar suasana hangat dan tidak sumpek tersebut tetap terasa, penataan perabot di dalamnya juga harus dibuat seminimal mungkin. Letak tempat tidur ditinggikan, sedangkan di bawah tempat tidur bisa digunakan untuk tempat belajar yang dilengkapi dengan lemari di sampingnya.

Sementara itu, ruang bagian depan bisa digunakan sebagai ruang bersantai untuk menonton televisi. Selain itu, ruangan ini juga

bisa digunakan sebagai tempat menerima tamu ataupun aktivitas lainnya, seperti makan, membaca buku, dan lain-lain. Secara umum, penataan interior ini membuat ruangan tidak kaku dan tampak lebih modern.

Fengshui Ruang Usaha Anda

“Sebagai seorang wirausahawan, ada baiknya memperhatikan kecocokan antara elemen fengshui dengan karakter bisnisnya berdasarkan fengshui”

Bisnis dalam fengshui juga digolongkan dalam bentuk karakter. Hal yang harus diperhatikan adalah kecocokan antara elemen manusia dengan elemen bisnis atau bidang usaha yang kita jalankan atau kelola. Apakah anda seorang wirausahawan ataupun sedang membuka peluang pada sebuah bidang usaha maka ada baiknya untuk memperhatikan kecocokan antara elemen anda dengan bisnis anda tersebut. Berdasarkan pengalaman, ternyata ada hubungan antara usaha yang digeluti dengan elemen pribadi kita.
Misalnya seorang teman yang mengeluh bahwa bisnis air isi ulang dan bisnis voucher elektrik yang digelutinya tidak mendatangkan arus kas positif kepadanya. Ternyata diketahui bahwa elemennya adalah api. Padahal api sebagai elemen diri dia, tidak cocok dengan bisnis air isi ulang yang elemennya air, dan juga voucher elektrik yang berelemen logam.

Apabila karakter kita tidak cocok dengan karakter elemen bisnis kita, maka yang terjadi adalah ketidak cocokan. Terjadinya penipuan, usaha tidak laku, karyawan yang tidak loyal serta ditinggalkan pelanggan adalah hal yang sering terjadi bila karakter kita tidak cocok dengan karakter bisnis atau usaha yang kita jalankan.
Nah, untuk memahami bagaimana karakter-karakter ini, baca di buku fengshui berjudul :
Menata Interior Sesuai Fengshui, atau dapat dibeli melalui kami . Dalam buku fengshui ini terdapat penjelasan tentang cara menata fengshui ruang usaha anda, seperti :

Fengshui warnet, fengshui ruang kantor, fengshui usaha catering, café, fast food, snack serta kue–kue kering, produsen tepung, ice cream, supplier beras, sembako, fengshui yaitu bisnis–bisnis property mulai dari PPAT, broker atau makelar tanah, kontraktor, developer rumah, kantor, ruko dan mall serta leveransir dan toko bangunan, fengshui jasa rental VCD, PS, konter handphone, aksesoris dan voucher, wartel serta kendaraan bermotor seperti mobil, sepeda motor dan sepeda, serta bisnis logam mulia seperti toko emas dan toko jam, fengshui usaha kolam renang, serta bisnis–bisnis pariwisata, dan fengshui usaha furniture, garmen, toko bunga, lukisan, serta toko buku, penerbitan, juga fengshui media dan pers.

Fengshui Dapur, Penataan Apa yang Harus di Perhatikan

Prinsip pengaturan dapur berdasarkan fengshui yaitu untuk mengatur elemen api dan air, karena kedua elemen tersebut sifatnya berlawanan. Api mempunyai sifat yang berlainan dengan air, jadi tidak boleh disatukan. Sosok api, diwujudkan dalam kompor, dan sosok air diwujudkan dalam bentuk washbasin / sink. Hal–hal yang harus diperhatikan pada saat menata dapur berdasarkan fengshui adalah : 

• Jangan menaruh kompor disebelah tempat cuci piring atau kulkas (tabrakan antara elemen api dan air) 
• Letakkan lampu yang terang di sekeliling dapur untuk menghindari sudut–sudut gelap 
• Hindari sarapan di dapur karena (terlalu banyak energi Yang) 
• Perletakan denah terbaik untuk dapur adalah selatan, tenggara, timur atau utara 
• Hindari pintu belakang yang segaris dengan pintu dapur 
• Letakkan pintu kulkas tidak menghadap pintu dapur 
• Timur adalah lokasi terbaik untuk makan pagi 

Letak kompor memang sebaiknya dijauhkan dari tempat cuci piring karena air untuk mencuci piring dapat mematikan nyala api. Kompor yang dekat dengan kulkas juga otomatis resiko untuk terbakarnya juga sangat besar. Sarapan, sebaiknya jangan dilakukan di dalam dapur, karena biasanya pagi hari barang–barang kotor dan sisa makanan masih berserakan disekitar dapur. 
Secara psikologis, hal ini dapat menurunkan semangat untuk melakukan aktivitas. Pintu belakang juga tidak boleh segaris dengan pintu dapur supaya orang dari luar rumah tidak dapat langsung melihat dapur.

Fengshui Kamar Tidur dan Penataan Perabotnya

Kamar tidur adalah salah satu ruangan terpenting dalam fengshui, karena manusia menghabiskan hampir sepertiga waktunya di dalam ruangan tersebut. Saat menjadi narasumber talkshow fengshui di beberapa kota di Indonesia, banyak pertanyaan yang di ajukan terhadap ruangan kamar tidur, terutama dalam hal:

Hindari bentuk tak beraturan pada ruang tidur. Bentuk kotak yang sederhana akan mendapatkan chi' yang baik. Bentuk ruangan yang baik adalah kotak, karena unsur psikologis manusia lebih nyaman bila berada didalam ruangan yang berbentuk persegi. Bentuk kubah ataupun tabung hanya dibuat untuk ruangan publik tertentu, misalnya menara, bukan ruangan untuk tidur.

Beberapa perabot ruang kamar tidur yang perlu di perhatikan antara lain: 

"Dipan/ranjang, cermin rias, lemari pakaian dan pintu ruang tidur"

Hindari meletakkan ranjang persis di depan lemari, hal ini akan menurunkan psikologis kita saat bangun tidur, dan dapat menurunkan mood di pagi hari.

-->

Hindari dua atau lebih pintu ruang tidur yang saling berhadapan, menurut fengshui akan menyebabkan pertengkaran keluarga antar penghuni kedua kamar tersebut. Pintu kamar yang berseberangan atau berhadap-hadapan tidak baik menurut fengshui, karena dipercaya kedua penghuni kamar tersebut tidak akan bisa akur. Pada dasarnya efek psikologis yang ada disini adalah dengan adanya dua pintu berseberangan maka antara penghuni kamar satu dengan yang lain akan merasa saling diawasi.

Hindari peletakan pintu ruang tidur yang segaris dengan pintu dapur, dan hindari ranjang yang menempel dengan dinding dapur. Chi tidak sehat dari dapur akan masuk ke dalam kamar dan mempengaruhi kesehatan penghuni di dalam kamar, dan dapat menyebabkan gangguan pernapasan.

Pintu ruang tidur yang segaris dengan pintu dapur tentu saja tidak baik karena asap pembakaran tidak sehat yang dihasilkan oleh kompor yang ada di dapur akan masuk ke kamar. Hal ini akan berpengaruh terhadap kesehatan penghuni kamar.

Hindari posisi tempat tidur yang menghadap pintu KM/WC, dan ranjang yang berbatasan langsung dengan dinding kamar mandi/WC. Solusi memberi penyekat antara pintu KM/WC dengan tempat tidur, atau memindahkan arah pintu KM. Tempat tidur yang menghadap pintu KM / WC dalam memang tidak baik karena aroma yang dikeluarkan dari arah wc seringkali langsung tercium oleh orang yang berada di tempat tidur pada posisi tersebut. Hal ini tentunya secara psikologis tidak baik, dan membuat tidur tidak nyaman.

Kamar mandi menyimpan udara dingin, sehingga apabila ranjang di letakkan pada sisi dinding yang berbatasan dengan kamar mandi, dikhawatirkan kesehatan penghuni kamar akan terpengaruh, terutama saluran pernapasan.

Apa yang harus anda perhatikan ketika sudah setuju dengan harga property?

Berikut adalah langkah-langkah yang harus diperhatikan ketika anda hendak / sebelum membeli properti (rumah / apartemen / tanah dsb) khususnya setelah anda sudah menyepakati harga transaksi dengan pembeli / penjual.  Pada dasarnya ada 4 tahap yang harus dilakukan sebelum melakukan transaksi jual beli di pejabat yang berwenang:

1. Pengecekan awal oleh calon pembeli
2. Penandatanganan kesepakatan jual beli diikuti dengan pembayaran tanda jadi
3. Pengecekan oleh PPAT jikalau bukti kepemilikan sudah dalam sertifikat. Apabila masih PPJB, maka pengecekan ke developer dilakukan pada pengecekan awal. 
4. Penandatanganan Akte Jual Beli/Pengalihan Hak di developer
Berikut penjelasan dari langkah-langkah tersebut :
1. Pengecekan awal 
Pengecekan awal disini adalah pengecekan yang dilakukan sebelum anda melakukan kesepakatan jual beli. Anda meminta kopi sertifikat dan kopi pembayaran PBB untuk mengetahui siapa pemilik dari property tersebut. Bila bukti kepemilikan masih berupa PPJB maka sebaiknya anda mengecek ke kantor developer untuk mengetahui apakah penjual adalah pemilik terkini dari unit property yang dimaksud. Jikalau penjualnya bukan pemilik terkini tetapi orang yang memegang kuasa jual/kuasa pengoperan hak, maka sebaiknya anda mengecek ke notaris yang membuatkan surat kuasa jual/kuasa pengoperan hak itu terkait validitas kuasa tersebut. Lebih jauh tentang kuasa jual/kuasa pengoperan hak kami akan jelaskan di bagian bawah dari artikel ini.
Apabila anda membeli property bukan di dalam cluster perumahan, sebaiknya anda mengecek peruntukan dari property tersebut di Dinas Tata Kota setempat. Anda tentu tidak mau sudah terlanjur membayar sebuah property, dan ketika anda hendak mengajukan IMB untuk merenovasinya, ternyata peruntukan property itu kodenya PHT (Penyempurna Hijau Taman) alias tidak bisa dibangun rumah harus taman ! Untuk rumah di luar lokasi perumahan, pastikan peruntukannya adalah WISMA (misalnya WBS, WSD, WKC, dsb).
Bagi calon pembeli yang hendak membeli ruko, anda harus berhati-hati bila membeli ruko yang sedang dibangun dan IMBnya belum keluar. Minimal anda harus mengecek ke Dinas Tata Kota bahwa peruntukan di lokasi tersebut sudah KPD atau WDG (Wisma Perdagangan) dan gambarnya sesuai aturan KLB, KDB, GSJ dsb di wilayah tersebut.
Jikalau bangunan sudah jadi sebaiknya anda mengecek apakah IMB yang tertera itu sesuai dengan kenyataan. Misalnya anda membeli ruko 3 lantai, tetapi IMBnya ternyata hanya untuk 2 lantai. Bangunan yang tidak sesuai IMB berpotensi untuk disegel. Untuk menghindari hal itu anda harus mengajukan IMB renovasi. Mengajukan IMB renovasi terhadap luas tambahan tergantung dari KLB di tempat itu. Bila ternyata bangunan sesungguhnya sudah melampaui KLB maka bangunan tambahannya harus dibongkar dan ini akan merugikan anda.
2.  Pembuatan kesepakatan jual beli 
Setelah anda sudah melakukan pengecekan awal maka langkah selanjutnya adalah anda ingin meminta PPAT untuk mengecek keaslian sertifikat tanah. Disini notaris akan meminta sertifikat asli untuk dicek ke kantor pertanahan. Namun sebelum pemilik menyerahkan sertifikatnya ke notaris untuk diperiksa, dia tentu mau diikat dulu dengan tanda jadi. Disinilah pentingnya membuat kesepakatan jual beli.
Kesepakatan jual beli adalah bentuk ikatan pertama antara anda dengan penjual. Itu sebabnya pastikan semua klausul yang penting dalam transaksi itu sudah termasuk di kesepakatan jual beli yang anda buat dengan penjual. Karena kesepakatan jual beli belum melibatkan notaris, hal ini biasanya akan disiapkan oleh agent property. Agent akan mengirimkan draft ke pembeli dan penjual untuk kemudian diperiksa oleh masing-masing pihak, apabila sudah setuju baru kemudian kedua pihak bertemu untuk menandatangani kesepakatan jual beli tersebut.
Selain harga transaksi dan tanggal pelunasan, point-point penting yang harus dimasukkan dalam kesepakatan jual beli adalah :
a. Denda yang berlaku bagi kedua belah pihak apabila salah satu pihak membatalkan transaksi atau apabila ternyata surat-surat bermasalah sehingga transaksi tidak dapat dilanjutkan.
Adanya klausul pembatalan walaupun dengan konsekuensi denda adalah pilihan yang lebih baik daripada tidak ada sama sekali. Karena bila tidak ada klausul pembatalan dengan denda, maka pihak yang merasa dirugikan karena pembatalan pihak lain bisa menuntut bahkan lebih banyak dari uang yang sudah dibayarkan (sebagai tanda jadi atau uang panjar)
Contoh kasus yang pernah terjadi : Seorang pengusaha membeli sebidang tanah yang dimaksudkan untuk dibangun perumahan. Tanah itu disepakati di harga 2.6 M. Pengusaha ini memberikan uang panjar sebesar 80 juta dan hanya mengikat dengan kuitansi yang menyatakan bahwa pembayaran selanjutnya sekian bulan lagi dan pelunasan sekian bulan lagi. Tanpa ada klausul lain-lain.
Di tengah jalan sebelum dilunasi, pemilik tanah kemudian berubah pikiran. Ia membatalkan sepihak perjanjian lisannya dengan pembeli dan mengembalikan keseluruhan uang panjar sebesar 80 juta yang telah dibayarkan. Tidak terima dengan hal itu, pembelinya menggugat pemilik tanah karena telah melakukan cidera janji (wanprestasi) dan meminta pengadilan untuk menghukum pemilik tanah bukan hanya dengan bunga dari uang panjar yang dibayar sebesar 2% per hari, tetapi juga dengan potensi keuntungan yang diharapkan pengusaha ini dari pembangunan perumahan di tanah tersebut yang menurut penghitungan staf keuangan pengusaha ini sebesar Rp 3.2 M !
Dengan mencantumkan klausul pembatalan dan denda, maka maksimal kerugian yang bisa dituntut apabila ada pembatalan hanyalah sebesar denda yang dicantumkan.
b. Istri/suami dari pemilik property harus menyatakan mengetahui dan menyetujui jual beli ini dan menandatanganinya.
Kembali pada kasus di atas, Mahkamah Agung pada akhirnya memutuskan pemiliknya menang dengan dasar tidak adanya persetujuan istri dari pemilik ini saat transaksi ini dilakukan, dan transaksi itu sejak awal dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum ! Anda tentu tidak mau sudah membeli kemudian selanjutnya dinyatakan transaksi itu batal dan tidak sah karena istri/suami pemilik tidak mengetahui/menyetujui penjualan tersebut.
Apabila penjual bukanlah pihak yang namanya tercantum dalam sertifikat tanah tersebut, maka perlu diminta bukti-bukti seperti fatwa waris, surat nikah, dan kartu keluarga untuk menunjukkan bahwa penjual adalah waris yang sah atas property tersebut. Dan sebaiknya semua ahli waris yang sah turut menandatangani kesepakatan jual beli untuk menghindari persoalan di masa mendatang.
c. Pernyataan kesediaan untuk membayar pajak masing-masing, termasuk di dalamnya kesediaan penjual agar sebagian dari uang pembayaran itu ditahan oleh notaris demi kepentingan membayar PPh penjual.
Hal ini penting karena apabila pembeli dan penjual melaporkan nilai transaksi sebesar nilai jual objek pajak (NJOP) atau sedikit di atas NJOP, dan kemudian pihak kantor pertanahan tidak menerima hal itu dengan alasan nilai transaksi tidak relevan dengan harga pasar, maka pajak yang harus dibayarkan itu akan lebih besar. Pihak pemilik kalau sudah menandatangani akte jual beli, menerima uang yang sudah dipotong untuk PPh, bisa saja tidak mau tau lagi mengenai apa yang terjadi selanjutnya, termasuk apabila ada kurang bayar PPh penjual. Jikalau begini maka pembeli yang mau tidak mau harus menalangi dan membayarkan kurangnya PPh penjual itu ke negara jikalau ingin proses balik nama sertifikatnya selesai.
d. Pernyataan bahwa penjual (dan istri atau semua ahli waris yang terkait) menjamin bahwa property ini bebas sengketa.
Setelah anda sudah menyepakati point-point dari kesepakatan jual beli tersebut. Selanjutnya adalah pemberian uang tanda jadi. Menurut pendapat kami pilihan terbaik adalah dengan mentransfer ke rekening perusahaan pihak ketiga, dalam hal ini adalah rekening perusahaan agent property (tentunya bukan dititipkan ke agent dalam bentuk cash. Jangan sekali-kali pernah melakukan hal itu. Perusahaan tidak akan pernah bertanggungjawab apabila pembeli menitipkan tanda jadi itu ke agent dalam bentuk cash). Alasannya adalah apabila suatu saat ada persoalan dan uang itu sudah disetorkan ke pihak pemilik maka bisa saja akan sulit untuk menarik uang itu kembali dari tangan pemilik. Satu-satunya alasan anda menyerahkan langsung ke pemilik adalah apabila agent perantara anda itu seorang broker lepas yang tidak berbadan hukum, sehingga anda merasa tidak nyaman jikalau menyerahkan uang tanda jadi itu ke perantara yang tidak berbadan hukum.
3. Pemeriksaan sertifikat oleh PPAT. 
Bagian ini cukup jelas.
4. Penandatanganan Akte Jual Beli di notaris atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli di notaris atau Pengalihan Hak di developer.
Berdasarkan pengalaman kami di dalam melakukan transaksi jual beli tanah beserta bangunan di atasnya atau satuan unit rumah susun pada dasarnya pengalihan dari pembeli ke penjual bisa diklasifikasikan dengan 3 cara :
a) Melalui Akte Jual Beli
Akte jual beli dilakukan di hadapan pejabat pembuat akta tanah (PPAT) yang berwenang dan hanya dapat dilakukan untuk tanah yang telah memiliki sertifikat hak atas tanah atau jika itu adalah satuan unit rumah susun maka  telah memiliki Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Hal ini karena setelah penandatanganan akta jual beli, sertifikat asli ini akan diberikan oleh PPAT ke kantor pertanahan beserta akte jual beli property tersebut,  surat permohonan pendaftaran peralihan hak, bukti identitas pihak yang mengalihkan dan pihak yang menerima hak serta bukti pelunasan BPHTB dan PPh, untuk dilakukan balik nama dari pemegang hak yang lama ke pemegang hak yang baru.
b) Melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)
Apabila objek property yang diperjualbelikan belum memiliki sertipikat sebagai tanda bukti kepemilikan yang sah, misalnya pembuatan sertipikat tanah masih berlangsung maka transaksi dilakukan dengan cara melakukan perjanjian pengikatan jual beli (PPJB). Alasan lain adalah property itu dibayar dengan cara dicicil dan oleh karena pembayarannya belum lunas maka belum bisa dilakukan akte jual beli. Biasanya bersamaan dengan PPJB ini pembeli akan meminta agar supaya dibuatkan kuasa untuk mengalihkan kepada pihak lain dengan harga dan syarat-syarat yang ditentukan oleh penerima kuasa atau disebut sebagai kuasa jual.
c) Melalui pengalihan hak di kantor developer
Hal ini berlaku untuk property baru yang sertifikatnya masih belum jadi. Developer akan melakukan pembatalan PPJB dengan pembeli sebelumnya dan membuat PPJB baru dengan pembeli yang baru, atau melakukan adendum di dalam PPJB yang lama. Satu hal yang harus diperhatikan adalah berapa biaya pengalihan hak yang diminta. Ada developer yang hanya menagih biaya administrasi saja 1-2%, ada yang menagih dengan PPh juga sebesar 5%, adapula yang meminta dengan PPN sebesar 10%. Sehinga total biaya pengalihan hak bisa mencapai 16-17% setiap kali pemilik hendak melakukan pengalihan hak.
Hubungi kami jikalau anda hendak membeli atau menjual property. Kami tahu apa yang kami harus lakukan untum memastikan proses transaksi berjalan lancar.

Dijual Rumah Sederhana di Perumahan " Green Hill Residence ""ONE GATE SYSTEM"

 Bismillaahirrahmanirraahiim

Salam Sukses dan Bahagia

Alhamdulillaah, Man Perty bekerja sama dengan " Green Hill Residence " menawarkan rumah sederhana dengan berbagai macam type. Disini kami menawarkan 2 type yaitu type 36 & 45.Lokasi kami ada di desa mbagag,Kec Jiwan,Kab Madiun.

Kami juga sediakan tanah kavling 72m / 87,5m

Sertifikat siap balik nama

Air bersih 

PLN 900 watt

KPR

Kamar tidur ada 2

Kamar mandi 1

Dekat Pusat Kota

Jalan Paving

Bebas Banjir

Pondasi: Batu kali,Struktur Beton Bertulang

Dinding: Bata merah finishing plaster/cat

Kusen dan daun jendela: Kayu lokal ( setara )

Daun Pintu: Panil, KMPVC

Lantai Keramik motif uk. 40 x 40 cm

Kamar mandi: 20 x 20, Kolset: Jongkok

Plafond: Hollow Eternity 1 x 1 m

Rangka Atap: Galvalum

Konsep Hunian dengan "ONE GATE SYSTEM" Menjadikan hunian yang Aman & Nyaman....
Datang & Buktikan. 

Kami siap membantu memilihkan lokasi yang tepat sesuai kelahiran anda sehingga rumah yang anda beli akan membawa hoki dan keberkahan.

Info selanjutnya dan konsultasi hubungi kami  "Man Perty" agen property profesional anda spesial untuk hoki dan keberkahan rumah idaman masa depan anda .

Segera hubungi kami di talian:

  

085749032260

 

Barakallaah

Di Jual Cepat Rumah Idaman Menarik Pembawa Hoki dibangun oleh seorang Arsitek Handal

Bismillahirrahmaanirraahiiim

Salam Sukses dan Bahagia 

Alhamdulillah dijual Cepat Rumah Idaman  ,istimewa dan menarik dengan harga pantas 2,3 M Nego ( langsung dengan Pemiliknya). Lokasi Tenang dan Aman daerah jl. Slamet Riyadi Madiun. Dijamin Saudara betah dan mendapatkan keberuntungan dimasa yang akan datang bila di diami maupun untuk Investasi Property anda.

Nilai historinya rumah tersebut dimiliki oleh seorang Dan Rem pada tahun 1986 , yang pembuatanyanya menggunakan perhitungan yang matang ( Feng Shui ) Dan yang pasti nampak kokoh lagi terbebas dari Energi Negatif karena ditangani oleh arsitek yang handal di masanya.Oleh karenanya Energi Positif nampak di aura rumah tersebut yang membawa kesan sehat, segar ,damai dan membawa keberuntungan bagi penghuninya.  Sekarang pemiliknya sudah berpindah tangan ke seorang Pensiunan Direktur Perusahaan Kereta Api INKA Madiun.

Untuk Sertifikat Asli : Sertifikat Hak Milik ( SHM )

Luas tanah 575 m2 .

Luas Rumah 300 m2

Kamar Tidur ada 8 dengan letak 5 didalam ( 1 kamar tidur ada AC 0,5 Hp) dan 3 dibelakang.

Kamar Mandi ada 3

Daya listrik 2200 watts

Info selanjutnya dan konsultasi hubungi kami  "Man Perty" agen property profesional anda spesial untuk hoki dan keberkahan rumah idaman masa depan anda .

Segera hubungi kami untuk konsultasi dan mendapatkan harga fantastis di talian:

  

085749032260

Barakallaah

Biaya Apa Saja yang Mesti Disiapkan Sebelum Membeli Rumah?

membeli rumah secara kredit (KPR) memerlukan biaya DP. Pihak perbankan tidak mau 100% membiayai kredit rumah, kecuali untuk kalangan tertentu (misal Bank BPD untuk PNS). Selain biaya untuk DP (Uang Muka) pembelian rumah, masih ada beberapa post pengeluaran lagi yang mesti Anda siapkan. Karenanya, sebelum membeli rumah, bukan hanya dana untuk DP yang perlu Anda siapkan, beberapa pengeluaran lain pun mesti Anda anggarkan. Dari itu sebaiknya Anda memilih kredit yang uang mukanya rendah, agar total dana yang Anda siapkan benar-benar mencukupi untuk membeli sebuah rumah. Agar tidak terkejut, pelajari terlebih dahulu bagaimana tips dan trik membeli rumah di blog ini. Bahkan kalau mau lebih lengkap silakan Anda klik disini, selain mendapatkan tips dan trik, Anda juga akan diajarkan bagaimana membeli rumah dengan dana orang lain (tanpa modal). Bukan hanya membeli satu rumah, tapi beternak rumah (tentunya kalau Anda benar-benar berminat berinvestasi dengan membeli banyak rumah tanpa keluar banyak duit).
Oke, bagi Anda yang masih penasaran dengan biaya apa saja yang perlu disiapkan sebelum membeli rumah, simak berikut ini :

1. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Sesuai Pasal 5 UU Nomor 21/1997, tarif pajak BPHTB adalah 5 persen dari Nilai Perolehan Objek Kena Pajak (NPOKP). NPOPKP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi dengan Nilai Perolehan Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Selengkapnya pelajari disini.

2. Akta Jual Beli (AJB).
Perlu dicatat, bahwa tanpa AJB, Anda akan kesulitan dalam mengurus sertifikat di Kantor Pertanahan. AJB juga menjadi bukti autentik secara hukum, bahwa Anda telah membeli tanah atau bangunan secara tunas.

3. Bea Balik Nama (BBN).
Biaya ini adalah untuk proses balik nama sertifikat properti dari penjual ke pembeli. Untuk rumah yang dibeli dari pengembang, BBN biasanya sudah diurus oleh pengembang dan Anda tinggal membayarnya saja. Besarnya biaya BBN biasanya berbeda di setiap daerah.

4. Provisi
Saat membeli rumah dengan KPR, Anda akan dikenai biaya provisi guna mendapatkannya dari bank. Biaya ini dipungut pihak perbankan dari debitur (pembeli).
Besarnya biasa provisi berbeda di setiap bank dengan menggunakan persentase dari besarnya nominal yang dicairkan. Biaya ini umumnya digunakan untuk keperluan administrasi dan lain-lain.

5. Asuransi.
Anda juga diwajibkan membayar biaya asuransi jiwa, asuransi kebakaran, dan biaya perjanjian kredit. Asuransi amat dibutuhkan dalam proses pinjaman guna menjamin agar di kemudian hari tidak terjadi kredit macet.

6. Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).
Akta ini merupakan jaminan pelunasan hutang debitur (pembeli) kepada kreditur (bank), terkait dengan perjanjian kredit.

Bagaimana..?? Sudah siap untuk membeli rumah?

Akad Jual Beli Properti dan Tugas Agen Properti

Pada saat melakukan akad jual beli properti di hadapan notaris, apa tugas seorang agen properti ?

Agen properti anda membantu anda dalam hal berikut ini :

1. Melakukan penelusuran surat atau dokumen yang dimiliki pemilik, ada masalah antara pemilik dengan pihak lain atau tidak.

2. Mengkonfirmasikan tanggal transaksi, serta waktu dan tempat yang tepat untuk anda dan notaris.

3. Membantu terlaksananya transaksi.

4. Memeriksa kelengkapan dokumen yang diperlukan.

5. Membentu anda dalam menentukan jenis pembayaran yang akan anda pergunakan dan nama siapa yang akan dicantumkan untuk membayar biaya transaksi ?

6. Mengingatkan anda, apakah notaris telah memberitahu besarnya biaya yang harus dibayarkan ?

7. Mengingatkan anda, apakah anda memiliki kwitansi atas semua hal yang telah anda bayar, termasuk uang tanda jadi, asuransi, dan biaya-biaya lainnya ?

Seorang agen properti akan mengingatkan kepada penjual dan pembeli mengenai dokumen yang harus dibawa ke PPAT sebelum hari transaksi disepakati, dokumen tersebut sudah bisa diserahkan kepada agen properti untuk diserahkan kepada PPAT. Dokumen itu sebagai berikut :

Pemilik

1. Foto kopi KTP suami istri.

2. Foto kopi surat nikah / surat cerai.

3. Akta jual asli rumah / tanah terdahulu.

4. IMB asli.

5. Sertifikat rumah dan tanah (HGB/SHM) asli.

6. Site plan asli.

7. Denah rumah asli (blue print).

8. Bukti pembayaran dan pelunasan asli PBB 5 tahun terakhir.

9. Bukti pembayaran asli 3 bulan terakhir rekening listrik, telepon, PAM, dan bukti pembyaran iuran lingkungan / warga.

10. Foto kopi kartu keluarga.

Pembeli

1. Foto kopi KTP suami dan istri

2. Foto kopi surat nikah jika sudah menikah.

Beberapa hari sebelum hari pelunasan atau transaksi agen properti anda akan menyerahkan data pemilik dan pembeli. Dokumen kepemilikan, seperti sertifikat dan surat-surat lain yang berhubungan dengan properti/ tanah akan dicek ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) oleh notaris. Jika semuanya beres barulah notaris atau PPAT akan membuatkan akta jual-beli.

Yang Perlu Diperhatikan Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

Yang Perlu Diperhatikan Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah perjanjian antara calon pembeli dan calon penjual obyek tanah dan bangunan yang dibuat sebelum ditandatanganinya Akta Jual Beli (AJB). Karena obyek tanah dan bangunan termasuk dalam benda tidak bergerak (benda tetap) yang pengalihannya (jual beli) harus dibuat dengan akta Notaris/PPAT dalam bentuk Akta Jual Beli (AJB), maka sebelum dibuatnya AJB biasanya perlu dilakukan serangkaian persiapan. Bagi pemilik tanah perorangan, misalnya, calon pembeli biasanya perlu melakukan pengecekan tanah ke kantor pertanahan, sementara calon penjual perlu meminta uang muka sebagai tanda keseriusan. Bagi perusahaan developer, misalnya, PPJB biasanya digunakan untuk memperoleh dana awal (uang muka) dari konsumen untuk memperlancar pembangunan rumah/apartemen.

Dalam rangka pemeriksaan ke kantor pertanahan dan pembayaran uang muka tersebut, atau untuk memperlancar dana pembangunan bagi perusahaan developer, maka diperlukan adanya PPJB sebagai ikatan awal keseriusan para pihak untuk bertransaksi. Dalam ikatan awal tersebut biasanya calon pembeli telah melakukan pembayaran awal (uang muka), sehingga jika calon pembeli tersebut membatalkan transaksi maka ia akan kehilangan uang mukanya. Dalam hal demikian, PPJB mengikat para pihak untuk sama-sama serius melakukan transaksi jual beli tanah dan bangunan hingga ditandatanganinya AJB dan pelunasan.

Beberapa hal prinsip yang perlu diperhatikan dalam membuat PPJB:

1. Uraian obyek tanah dan bangunan harus jelas, antara lain luas tanah dan bangunan (jika perlu disertai peta bidang tanah dan bangunan), sertifikat dan pemegang haknya, dan perizinan-perizinan yang melekat pada obyek tanah dan bangunan tersebut.

2. Harga tanah per-meter dan harga total keseluruhan, serta cara pembayarannya (umumnya secara bertahap yang dilunasi pada saat AJB).

3. Syarat batal tertentu, misalnya jika ternyata tanahnya sedang dijaminkan ke pihak ketiga, atau tanahnya sedang bersengketa, atau pembangunannya tidak selesai dalam jangka waktu yang telah ditentukan, maka calon pembeli berhak membatalkannya.
4. Penegasan pembayaran pajak yang menjadi kewajiban masing-masing pihak: kewajiban penjual membayar PPN dan kewajiban pembeli membayar BPHTB.

5. Biaya-biaya lainnya yang diperlukan, misalnya biaya pengukuran, biaya Notaris/PPAT dan biaya lainnya.

http://legalakses.com

Oleh : NALA PRAYA

CONTOH SURAT PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL – BELI (PPJB)

CONTOH SURAT PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL – BELI (PPJB)

Pada hari ini, Selasa tanggal 17 Maret 2009, kami yang bertandatangan di bawah ini :

1. Nama               : ………………………………….................................................

Alamat KTP    : ………………………………………………………………….

No. KTP          : ………………………………………………………………….

Selanjutnya disebut “PIHAK PERTAMA”.

2. Nama               : ………………………………….................................................

Alamat KTP    : ………………………………………………………………….

No. KTP          : ………………………………………………………………….

Selanjutnya disebut “PIHAK KEDUA”.

Para pihak terlebih dahulu menerangkan :

-          Bahwa Pihak Pertama bermaksud menjual sebagaimana Pihak Kedua bermaksud membeli objek Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini, sebagaimana yang akan diuraikan pada pasal 1 ayat 2 lebih lanjut dalam Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini.

-          Bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut di atas, dengan ini para pihak telah sepakat satu sama lain untuk mengadakan Perjanjian Pengikatan Jual – Beli sesuai dengan syarat – syarat dan kondisi – kondisi yang ditentukan dalam pasal – pasal di bawah ini.

Pasal 1

1.            Pihak Pertama dengan ini berjanji dan mengikatkan diri sekarang dan untuk kemudian pada waktunya menjual dan menyerahkan kepada Pihak Kedua sebagaimana Pihak Kedua dengan ini berjanji dan mengikatkan dirinya sekarang dan untuk kemudian pada waktunya membeli dan menerima penyerahan dari Pihak Pertama atas objek Perjanjian Pengikatan Jual – Beli sebagaimana yang disebutkan pada ayat 2 pasal ini.

2.            Pihak Pertama dan Pihak Kedua sepakat satu sama lain bahwa yang menjadi objek Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini adalah :

·         Jenis Properti                        : ....................................................................

·         Alamat                                 : ....................................................................

·         Luas Tanah                           : ....................................................................

·         Luas             Bangunan                    : ....................................................................

·         Jenis Sertifikat                     : ....................................................................

·         Nomor Sertifikat                  : ……………………………………………

·         Sertifikat tersebut atas nama : ....................................................................

Yang terletak di Kelurahan  .............................................................................

Kecamatan ………………………………… sebagaimana tergambar pada copy Gambar Situasi terlampir yang merupakan suatu kesatuan yang tidak terpisahkan dari Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini.

Pasal 2

1.            Harga objek Perjanjian Pengikatan Jual – Beli sesuai yang diuraikan pada pasal 1 ayat 2 di atas, disepakati oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua sebesar Rp..................................

2.            Pembayaran harga di atas akan dilakukan oleh Pihak Kedua paling lambat dalam jangka waktu ........ bulan sejak Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini ditandatangani.

3.            Pihak Pertama dan Pihak Kedua menyetujui bahwa Pihak Kedua akan menanggung seluruh pajak penjualan dari Pihak Pertama sebesar 5% (lima persen) dari harga sebagaimana tertera dalam Pasal 2 ayat 1 di atas, dan Pihak Kedua juga akan menanggung pajak yang memang dibebankan kepada pembeli (Pihak Kedua) atas perolehan objek Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini.

4.            Pihak Pertama dan Pihak Kedua menyetujui bahwa seiring dengan ditanggungnya pajak penjualan dari Pihak Pertama oleh Pihak Kedua sesuai dengan pasal 2 ayat 3 di atas, maka pembayaran uang muka dilakukan selambatnya dalam jangka waktu  .......... bulan sejak Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini ditandatangani; yaitu selambatnya dilaksanakan bersama – sama dengan pembayaran seluruh harga sesuai dengan pasal 2 ayat 2 di atas.

Pasal 3

1.            Penandatanganan Akte Jual – Beli di hadapan Notaris / Pejabat Pembuat Akte Tanah dilakukan pada saat Pihak Kedua melunasi seluruh pembayaran objek Perjanjian Pengikatan Jual – Beli yang telah ditetapkan dalam pasal 2 ayat 1 dalam Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini.

2.            Biaya – biaya yang timbul atas pembuatan Akte Jual – Beli tersebut dalam pasal 1 di atas merupakan beban dan tanggungan Pihak ...................................

3.            Bila setelah lewatnya waktu .......... bulan seperti tersebut dalam pasal 2 ayat 2 dan pasal 2 ayat 3 Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini dimana Pihak Kedua tidak dapat memenuhi kewajibannya atas pembayaran yang harus dilakukan, maka Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini batal dengan sendirinya.

Pasal 4

            Pihak Pertama menjamin Pihak Kedua bahwa objek Perjanjian Pengikatan Jual – Beli yang diperjual – belikan adalah benar milik Pihak Pertama atau Pihak Pertama memiliki kuasa yang sah dan legal untuk menjual objek Perjanjian Pengikatan Jual – Beli, sehingga dengan demikian membebaskan Pihak Kedua dari tuntutan pihak lain yang menyatakan mempunyai hak atau turut hak atas objek Perjanjian Pengikatan Jual – Beli tersebut.

Pasal 5

Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini berakhir bila terjadi salah satu dari hal-hal sebagai berikut :

1.            Beralihnya Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini menjadi Akta Jual Beli antara Pihak Pertama dan Pihak Kedua.

2.            Sebagaimana tertera pada pasal 3 ayat 3 di atas, bahwa Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini batal dengan sendirinya, jika Pihak Kedua tidak dapat memenuhi kewajibannya atas pembayaran yang harus dilakukan dalam waktu selambatnya seperti yang tertera pada pasal 2 ayat 2 dan pasal 2 ayat 3 Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini.

3.            Atas kesepakatan kedua belah pihak secara bersama – sama untuk mengakhiri Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini.

4.            Apabila salah satu pihak meninggal dunia.

Pasal 6

1.            Apabila Pihak Pertama secara sepihak membatalkan transaksi sebelum berakhirnya masa Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini, maka Pihak Pertama menyadari bahwa hal ini melanggar Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini, dan untuk itu Pihak Pertama menyadari akan timbulnya tuntutan hukum atas pelanggaran tersebut.

2.            Apabila Pihak Kedua secara sepihak membatalkan transaksi sebelum berakhirnya masa Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini, maka Pihak Kedua menyadari bahwa hal ini melanggar Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini, dan untuk itu Pihak Kedua menyadari akan timbulnya tuntutan hukum atas pelanggaran tersebut.

Pasal 7

            Hal – hal yang tidak atau belum cukup diatur dalam Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini, akan diputuskan secara musyawarah antara kedua belah pihak untuk mencapai mufakat, dan hasil mufakat ini dituangkan sebagai addendum serta ditandatangani oleh para pihak.

Pasal 8

            Para pihak tentang perjanjian ini dan segala akibatnya, menerangkan memilih tempat kedudukan hukum yang umum dan tidak berubah di Kantor Panitera Pengadilan Negeri ……………………………………….

            Perjanjian Pengikatan Jual – Beli ini dibuat rangkap 2 (dua), masing – masing bermeterai cukup dan mempunyai kekuatan hukum yang sama.

Surabaya, 17 Maret 2009

Pihak Pertama                                                                                                 Pihak Kedua

……………..                                                                                                 ……………..

Saksi – saksi :

1.      ­_______________________

2.      _______________________

Oleh : NALA PRAYA

METODA PENILAIAN PROPERTI

METODA PENILAIAN PROPERTI

Ada tiga metoda yang sering dipergunakan oleh Land Appraisals (penilai tanah), yaitu :

1. Metoda Pendekatan Biaya (Cost Approach)

• Pendekatan ini didasarkan pada pengertian bahwa pembeli dan penjual menghubungkan nilai tanah    dengan faktor biaya. 
• Pendekatan model ini biasanya dipergunakan untuk menilai bangunan, sedangkan untuk menilai tanah saja atau tanah dan bangunan yang menjadi satu kesatuan, harus memperhatikan beberapa komponen yaitu: nilai tanah, biaya investasi dan penyusutan baik fisik, fungsi maupun ekonomis
• Pada pendekatan model ini, nilai properti diperoleh dari penjumlahan nilai tanah perkiraan dengan biaya yang diperlukan untuk membangun properti yang bersangkutan, yang kemudian dikurangi dengan depresiasi dari properti yang dinilai.

Model Penentuan Nilai Properti dengan Pendekatan Biaya

MV = LV + (RCN-D)

Dalam hal ini:
MV    = Nilai pasar (market value).
IV      = Nilai bangunan (comparable sales)
LV     = Nilai tanah (land value).
RCN  = Biaya penggantian baru (replacement cost new)
D      = Penyusutan (depreciation)

Contoh Penilaian Properti

•Harga pasar wajar untuk tanah : Rp. 1.000.000,00
•Biaya yang dibutuhkan untuk membangun rumah : Rp. 450.000.000,00
•Depresiasi (penyusutan) bangunan: 20 tahun
•Luas tanah: 800 m2
•Umur bangunan saat ini: 10 tahun.


Berapa nilai properti diatas?

•Nilai tanah perkiraan: 800 m2 x Rp. 1.000.000,00 /m2 = Rp. 800.000.000,00
•Biaya pembangunan properti = Rp.450.000.000,00
•Beban depresiasi saat ini = umur efektif bangunan saat ini (10 tahun) dibagi 20 tahun = 50% x    Rp.450.000.000,00 = Rp.225.000.000,00
•Jadi, nilai properti tersebut kurang lebih:
+Rp.800 juta + Rp.450 juta –Rp.225 juta = Rp.1,025 miliar rupiah.

2.  Metoda Pendekatan Perbandingan Harga Pasar

•Penilaian berdasarkan pendekatan perbandingan harga pasar dilakukan dengan cara membandingkan objek yang akan dinilai dengan obyek lain yang nilai jualnya sudah diketahui.
•Persyaratan utama yang harus dipenuhi dalam penerapan pendekatan ini adalah tersedianya data jual beli properti.
•Secara sederhana proses penyesuaian dengan obyek pembanding dilakukan dengan memperhatikan waktu, perbedaan atribut dan faktor-faktor lain. Formula pendekatan ini adalah (Sidik, M; 2000) :

Model Penentuan Nilai Properti pada Pendekatan Perbandingan Harga Pasar

MV= Sc + ADJc

dalam hal ini :

•MV = Nilai pasar (market value).
•Sc = Harga jual dari properti pembanding (comparable sales)
•ADJc = Tingkat penyesuaian terhadap properti pembanding (comparable adjusment)

3.  Metoda Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income Capitalization Approach)

Ro = SewaBersihper Tahun / NilaiProperti

CONTOH :
DIKETAHUI SEWA BERSIH SEBUAH RUMAH ADALAH
RP 15 JUTA PER TAHUN,
MAKA BERAPA NILAI RUMAH ?
JIKA Ro = 5 %, NILAI RUMAH ADALAH :
Nilai= 15 Jutax (100/5)
= 15 Jutax 20
= 300 Juta

Oleh : NALA PRAYA

PROSES JUAL BELI RUMAH DENGAN IKATAN AKTE JUAL BELI

PROSES JUAL BELI RUMAH DENGAN IKATAN AKTE JUAL BELI

Ceritanya seandainya begini
Setelah sekian lama saya lihat-lihat iklan, lihat-lihat penawaran orang, akhirnya saya menemukan satu property yang cocok dari segi bangunan, lokasi, harga dan lingkungannya. Akhirnya dengan memberanikan diri dan modal nekat (karena ngga punya modal besar), saya tanyalah kepada pemilik, propertynya mau dijual berapa? Sebelum itu saya sudah melakukan survey terhadap harga harga property di sekitar daerah itu. Karena menurut saya harganya cocok dan ada kecocokan dari hal2 yg sebutkan di atas, saya beranikan diri untuk menawar property tsb.

singkat cerita kita deal di harga, misalnya Rp.100 Juta. Permasalahannya disini, apabila saya hanya punya modal sekitar Rp.25juta, dan sisanya (Rp.75Juta) saya nego dengan pemilik property, pembayarannya dengan cara tempo selama 1 Tahun (dicicil tiap bulan/lumpsum pada akhir periode), dan pemilik tsb mau thdp term tsb.

Yang jadi pertanyaan saya adalah sbb:
1. Apa saja dokumen yang harus saya siapkan?
2. Apa perlu pake notaris kalau begini Gan?
3. Untuk proses pengurusan ke notaris menjadi tanggung jawab siapa Gan biasanya?
4. Proses balik nama thdp property tsb kapan bisa dilakukan?
5. Akta property tsb siapa yang pegang? Pemilik/pembeli/notaris?


Kalo Ceritanya seperti itu, berarti enak ya, jarang bisa dapat penjual seperti begini.

1. Dokumen untuk proses jual beli, tetap seperti biasa, untuk pembeli dan penjual adalah KTP, KSK, S.Nikah, dan untuk Rumahnya adalah: IMB, Sertifikat dan PBB. daftarkan aja di notaris. dan biar pihak notaris yang handle

2. HARUS Itu pake notaris...kalo ngga repot ntar kalo ada masalah.....jangan juga karena punya teman dekat atau family lalu kita ngga ada perjanjian notaris....bisa ribut nanti di belakang.

Kalo kasusnya begini, maka:
Perjanjian yang dibuat adalah Akte IKATAN JUAL BELI ( BUKAN AKTE JUAL-BELI...ada bedanya). artinya anda sebagai pembeli mengikatkan diri untuk membeli itu rumah dengan syarat-syarat pembelian tertentu yang udah disepakati kedua belah pihak.

Jika pembayarannya dalam kasus anda adalah 12 bulan, maka biasanya si notaris meminta anda untuk meng-cover seluruh pembayaran dengan GIRO (jadi jumlah gironya ada 12 lembar dan tanggal pencairannya disesuaikan dengan tanggal pembayaran itu rumah,misal setiap tanggal 25 per bulannya).

Nanti giro ini akan diserahkan semua ke penjual. dan biasanya penjual akan mencairkan giro ini satu per satu per bulannya pada saat jatuh tempo giro tersebut. DAN JIKA TIDAK BISA DICAIRKAN maka ada ketentuan khusus yang mengatur DENDA, dan LIMIT BATAS WAKTU, dan jika (MAAF) anda belum bisa melunasi JUGA, maka perjanjian IKATAN JUAL BELI MENJADI BATAL dan uang yang sudah anda bayarkan biasanya akan hangus sebagian yang besarnya tergantung dari pembicaraan dengan penjual anda.

DAN JIKA SUDAH LUNAS ANGSURAN ANDA maka, anda bisa mengundang si penjual untuk datang lagi ke notaris untuk TANDATANGAN AKTE JUAL BELI dan tentunya anda bisa langsung URUS BALIK NAMA sertifikatnya.

catatan : Biasanya kalo ngga mau repot mendatangkan si penjual lagi pada saat lunas, maka dibikin SURAT KUASA MENJUAL yang isinya anda bisa menjual itu rumah kepada PIHAK LAIN atau KEPADA DIRI ANDA SENDIRI ( balik nama ke nama anda ) DENGAN SYARAT TENTUNYA RUMAH SUDAH DILUNASI ANGSURANNYA.

Proses LEBIH JELAS DAN CLEAR, SILAHKAN CERITAKAN MASALAHNYA PADA NOTARIS KENALAN ANDA.

3. UDAH TENTU proses pengurusan menjadi tanggung jawab kedua belah pihak, biasanya menjual akan keberatan menitipkan sertifikatnya ke anda jika anda berkata: saya saja yang akan membantu pengurusan di notaris. penjual akan datang sendiri ke kantor notaris membawa semua data yang diperlukan.dan ada baiknya gunakan notaris yang sudah kedua belah pihak ketahui/kenal. untuk biaya pembuatan AKTE IKATAN JUAL BELI-nya dan AKTE JUAL-BELI pada saat udah lunas nanti , bisa dibicarakan menjadi beban siapa. biasanya dibagi berdua. TAPI UNTUK BALIK NAMA adalah tanggungan anda sebagai pembeli
.
4. TENTUNYA KALO UDAH LUNAS SEMUA ANGSURANNYA.

5.Akte IKATAN JUAL BELI + SURAT KUASA (kalo ada) Anda sebagai pembeli yang pegang......penjual ada copy-nya dan NOTARIS juga ada copynya. ada juga YANG SURAT KUASA yang pegang adalah NOTARIS atau PENJUAL dan baru diberikan kepada anda kalo udah LUNAS ANGSURANNYA.....TAPI ini bisa dibicarakan dulu dengan penjual dan minta masukan pada NOTARIS, yang mana yang lebih FAIR sebab akan dilihat lagi CASE BY CASE.

PROSES DALAM JUAL BELI TANAH:

PROSES DALAM JUAL BELI TANAH:

Langkahnya kurang lebih sama dengan membeli rumah seperti diatas, masih perlu checking di notaris. dan biaya balik nama memang tanggung jawab anda sebagai pembeli selain tentunya biaya pajak BPHTB serta akte notaris (tanyakan apa akte notaris dia yang bayar atau dibagi 2 atau ditanggung anda,paling fair ya dibagi 2)

kalo sertifikatnya masih dalam proses pengurusan splitsing ( atau proses pemecahan sertifikat menjadi per kavling) maka biasanya penjual (developer ). memberikan surat perjanjian jual beli bawah tangan (arti bawah tangan maksudnya tidak dihadapan notaris). SPJB (surat perjanjian jual beli ini) merupakan bukti kedua belah pihak menyetujui melaksanakan kegiatan jual-beli tanah/obyek yang bersangkutan dan isinya salah satunya menyebutkan bahwa jika sertifikat selesai dari proses splitsing maka akan segera dilaksanakan balik nama dari nama developer ke nama anda sebagai pembeli, dan juga mencantumkan hak dan kewajiban penjual-pembeli lainnya.

Untuk membeli tanah minta tolong aja dia nunjukin fotocopy sertifikat dan fotocopy bukti pengurusan splitsing-nya (mestinya pihak penjual yang harus inisiatif menunjukkan ini supaya anda lebih merasa safe). kalo dianya agak keberatan coba anda nanya dia urus splitsing(pemecahan) itu di notaris mana. dan coba anda cek sendiri ke notaris. tanyakan per telp aja, apa benar sertifikat atas penjual (developer) memang lagi diurus untuk pemecahannya. (ya ini tindakan preventif aja )

trus satu lagi, setahu saya kalo tanah kosong diperjual belikan, syaratnya harus ada BANGUNAN diatasnya kalo tidak ada BANGUNAN diatas TANAH KOSONG maka anda tidak bisa balik nama ke atas nama anda. INI peraturan BPN (BADAN PERTANAHAN NASIONAL) dan NOTARIS juga ngga mau menjalankan transaksi tanah kosong (kecuali dulu ada yang namanya BIAYA TAKTIS, yaitu biaya untuk memperlancar urusan agar tanah kosong bisa jual beli, tapi ngga tau sekarang apa notaris masih mau pakai cara dana taktis ini).

Karena alasan diatas(TANAH KOSONG TIDAK BOLEH DIPERJUAL BELIKAN), makanya kebanyakan sekarang developer jual TANAH+BANGUNAN (RUMAH), selain karena hal diatas juga karena profit yang lebih besar. dan kalo ada developer yang jual tanah kosong. itu bisa di akali dengan cara membuat SPJB seperti cerita saya diatas. dan nanti setelah si pembeli selesai membangun bangunan rumah diatasnya maka sertifikat baru bisa di balik nama dari nama developer ke nama kita sebagai pembeli. selama tidak dibangun itu tanah kosong maka selama itu pula sertifikat tidak bisa balik nama. (JADI BUKTI KEPEMILIKAN ANDA ADALAH SPJB saja.)

TAPI KALO DIA ADA CARA CARA LAIN DIMANA TANAH KOSONG BISA DI BALIK NAMA ,mungkin dengan biaya taktis atau cara lain yang saya belum tau ya it's okay, sepanjang pokoknya sertifikat bisa BALIK NAMA KE ATAS NAMA ANDA. PASTIKAN DENGAN NOTARIS yang dia pakai urus hal ini. dan coba bandingkan keterangan NOTARIS YANG DIA PAKAI dengan SATU NOTARIS LAINNYA , ceritakan kasusnya dan bagaimana advisenya (GRATIS KOK KALO MINTA ADVISE KE NOTARIS CUKUP TELP ATAU DATENG KE KANTORNYA). ini agar anda merasa pasti dan aman membeli tanah itu. (SEBAB ADA JUGA NOTARIS NAKAL DAN "KOBOI" artinya berani membengkokan aturan agar yang penting bisnisnya jalan) dan pada akhirnya kalo kita ketemu NOTARIS yang beginian kita sendiri yang rugi. INGAT TANAH ITU JUGA BISA DIWARISKAN, mungkin saat ini tidak masalah tapi di hari depan kalo kita membeli tanah dengan status yang tidak jelas maka akan merugikan anak-cucu juga kan? seperti banyak kasus, ada yang sertifikat GANDA, sertifikat PALSU, dll. so be careful dan TELITI SEBELUM MEMBELI.